Le compromis de vente expliqué : délais, conditions, rétractation
Votre offre a été acceptée : vient le compromis de vente. C'est l'étape qui transforme un accord verbal en engagement écrit. Beaucoup d'acheteurs la signent sans en mesurer la portée.
Cet article prend la suite de notre guide sur comment faire une offre d'achat. Il explique ce que le compromis engage, ce qui protège encore l'acheteur, et combien de temps il reste avant la signature définitive.
À retenir :
- Le compromis engage vendeur et acheteur, contrairement à une simple offre.
- L'acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter, sans motif.
- Les conditions suspensives permettent d'annuler sans pénalité si elles ne se réalisent pas.
- Le dépôt de garantie représente en général 5 à 10 % du prix.
- Comptez 2 à 3 mois entre le compromis et l'acte définitif.
Ce qu'est un compromis de vente
Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat. Il fixe le prix, la description du bien, les conditions et la date prévue de signature. Les deux parties s'engagent : le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter.
C'est sa différence majeure avec la promesse unilatérale, où seul le vendeur s'engage. En pratique, le compromis est la forme la plus courante en France.
Il peut être signé chez le notaire ou en agence. Dans les deux cas, il a la même valeur juridique. La signature chez le notaire présente l'avantage de la vérification préalable des pièces.
Le délai de rétractation de 10 jours
C'est la protection la plus importante pour l'acheteur non professionnel. À compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis, il dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter.
Ce droit est discrétionnaire : aucun motif n'est à fournir, et aucune pénalité ne s'applique. Le dépôt de garantie est intégralement restitué.
Attention aux modalités : la rétractation doit être adressée dans les formes prévues par le compromis, généralement par lettre recommandée. Le délai court en jours calendaires, week-ends et jours fériés inclus. Les règles détaillées sont exposées sur service-public.fr.
Conseil : utilisez ces 10 jours. C'est le bon moment pour faire chiffrer les travaux, revérifier un point de voisinage ou relire les diagnostics au calme.
Les conditions suspensives
Ce sont les clauses qui permettent d'annuler la vente sans pénalité si un événement attendu ne se produit pas. La plus fréquente, et la plus importante, est l'obtention du prêt.
Elle précise le montant emprunté, le taux maximum et la durée. Si la banque refuse dans ces conditions, la vente est annulée et le dépôt restitué. Encore faut-il avoir réellement déposé les demandes dans les délais prévus.
D'autres conditions sont courantes : absence de servitude grave, obtention d'un permis, absence de préemption de la commune, vente préalable d'un autre bien. Chacune doit être rédigée précisément.
Notre article sur le financement d'un achat immobilier détaille le calendrier bancaire à respecter.
Le dépôt de garantie
À la signature, l'acheteur verse généralement un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix. Il est séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier, jamais remis directement au vendeur.
Cette somme n'est pas perdue : elle s'impute sur le prix le jour de la vente. Elle est restituée en cas de rétractation dans les 10 jours ou de non-réalisation d'une condition suspensive.
En revanche, si l'acheteur renonce hors de ces cas, le vendeur peut la conserver à titre d'indemnité. C'est le principal risque à connaître.
Le calendrier jusqu'à la signature
Entre le compromis et l'acte authentique, comptez en général 2 à 3 mois. Ce délai n'est pas de la lenteur administrative : il correspond à des vérifications réelles.
Le notaire réunit les pièces : titre de propriété, état hypothécaire, documents d'urbanisme, diagnostics. Il interroge la commune sur son droit de préemption, ce qui prend à lui seul plusieurs semaines.
Pendant ce temps, l'acheteur finalise son prêt : offre de la banque, délai légal de réflexion de 11 jours, acceptation, déblocage des fonds.
Notre article sur le délai de vente d'une maison replace cette étape dans le calendrier complet d'une transaction.
Les erreurs fréquentes
Signer sans avoir lu les diagnostics. Ils sont annexés au compromis. DPE, amiante, plomb, assainissement, électricité : c'est le moment de les lire, pas chez le notaire.
Mal rédiger la condition de prêt. Un taux maximum trop bas ou une durée trop courte peut rendre la condition inopérante. Faites-la relire.
Laisser passer les délais de demande de prêt. Si vous ne déposez pas vos dossiers dans le délai prévu, la condition suspensive peut ne plus vous protéger.
Oublier les meubles et équipements. Ce qui reste dans la maison doit être listé. Les malentendus sur ce point sont fréquents et pénibles.
Les Notaires de France publient des fiches détaillées sur chacun de ces points.
Se faire accompagner
Un compromis bien rédigé protège les deux parties et évite les litiges. Un compromis bâclé se paie ensuite, parfois cher.
C'est une des raisons d'être accompagné par un professionnel qui connaît le marché local et les usages du secteur. Nous en parlons dans notre article agence locale ou portail.
Vous avez un compromis en préparation et une question ? Contactez notre agence. Nous en signons toutes les semaines.
Questions fréquentes
Le compromis de vente est le vrai point de bascule d'une transaction. Dix jours de rétractation, des conditions suspensives bien rédigées et deux à trois mois de vérifications : le cadre protège, à condition de l'utiliser.
Un compromis en préparation, une clause qui vous interroge ? Contactez notre agence. Mieux vaut poser la question avant la signature qu'après.
Pour aller plus loin
Arnaud Dumortier, Côté Finistère Immobilier